御龙优配 信号反常! 8月房价公布, 楼市又开了一个大玩笑!

刚刚过去的8月，楼市确实有点“不按常理出牌”。

一般来说，在这个时节，市场应该有些疲惫了，成交量也会有所下降，房价自然也就很难再高走了。

但是这次的数据出来之后，很多人都是目瞪口呆：该弱的没那么弱，该强的反倒还在撑着。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳等城市最具代表性。

它们出现之后，你会发现本轮楼市并不是单纯的上涨或者下跌，而是出现了比较明显的分层现象，并且这种分层非常异常。

01、房价没怎么垮，成交还在往上顶

先看新房。

8月份一线城市的房价环比仍然在上涨，已经连续上涨了6个月之久，8月份环比上涨了0.39个百分点，而同比上涨幅度达到了5.3个百分点。

把这组数据放到现在的市场上来看的话，并不是经常能见到的。

二手房的情况又是怎样的呢？

尽管环比仍然在小幅下降，下跌了0.35%，但是和上个月相比，并没有出现进一步恶化的趋势，也就是说，市场的状况并没有因为价格下降而变得更糟。

更关键的，是成交量。

新房方面，一线城市的增幅为13%，其中上海、广州和深圳分别上涨了16%、13%、32%，而北京则保持不变。

二手房更加火爆，北京8月份卖出了1.4万套房子，上海达到了2.3万套，深圳也增长了5%。

看到这些数据之后，人们的第一反应就是楼市又要回暖了吗？

别急，事情没那么简单。

因为你再往下看的话，就会发现这次交易虽然热闹非凡，但是其中的“含金量”却不尽如人意。表面上看是增加了数量，但是买房人群结构已经悄然发生变化了。

02、买的人不少，但买房逻辑变了

北京、上海这样的大城市，月二手房成交量并不是很好，但是真正承担起成交量的主要都是300万以下的低价房。

北京二手房里，300万以下的成交占比已经到了53%；上海也差不多，接近一半，达到了49%。这些房子大多是什么？

这样的房屋一般是怎样的？

不算是高端住宅区，也不属于改善型的大户型公寓，而是一些位于市区的老式楼房或者是稍微偏远一些的地方，或者是已经跌破了成本价的普通住宅区。

说白了，先上车的人回来了。

他们的思路特别直接：先解决有没有，再谈好不好。预算本来就有限，现在首付、利率也比以前友好了，房价又已经调下来一大截，那还等什么？买了再说。

对于这些人而言，买房子并不是一种投资行为，而是一种刚性需求的实现。

住了这么多年的房子，总是希望有一个属于自己的地方。即使房子的位置不好、户型一般，但是只要可以居住、可以通勤、可以上下班，也已经算得上是阶段性的成功了。

所以你会发现，真正撑起成交的，不是那些天天喊着要买房的人，而是那些终于算清账、咬牙下手的人。

03、最贵的房子有人买，最难的却是中间那批人

再看另一头，豪宅市场也很有意思。

北京、上海等地的高端住宅市场依然有需求存在，而且购买者也是比较果断的。比如北京总价在2000万以上或者上海一些核心区域的改善型产品，市场的热度还是不错的。

为什么？

由于对于有钱人而言，买房子的逻辑和普通人的完全不同。他们考虑的是是否值得把东西放在上面，并不是价格问题。

有了钱之后，总是需要一个地方来存放这些财富，而核心城市的中心地带一直被人们视为最安全的投资渠道。

虽然短期内会有较大的波动，但是真正的好资产可以承受住这样的波动。对于他们而言，并不是一套房子，而是可以跨越周期来保持其价值的一种东西。

但是问题出现了，刚需在买，有钱人也在买，中间这批应该接力的人却被堵住了。

这批人就是置换群体。

04、最纠结的，其实是换房的人

置换人群为什么迟迟不动？

原因很简单：他们有套旧房子，但是想要换成更好的房子的话，就必须先把旧房子卖掉再去购置新房子。听上去很容易，但是真正去做就会发现非常辛苦。

老房子一挂出去，半年之内都没有人认真的去看。

好不容易有人来了，开口就是狠砍，挂价一降再降，心情很容易崩溃。

最扎心的就是你打算出售的房子，跌幅已经达到了40%，而你想换的新房，跌幅却只有20%左右。

这就很尴尬了。

卖出旧房子时，感觉像是在割肉一样，而购买新房的时，又觉得还没有到最低点。计算下来，损失大概有几十万元。

换的话会亏本，不换的话又担心以后会更贵。人们就是在这样的犹疑中把购房计划一拖再拖。

所以你会发现，置换人群最容易“装睡”。不是不想换，是实在下不了决心。

近来很多城市都开始给换房的人发放补贴，以鼓励“卖旧买新”。

这个思路没有错，就是要把中间那部分人再推回到市场上去。但是说实话，几万元的补贴放在几百万的房子上，刺激作用不大，更多的是心理安慰。

05、这波回暖，别看热闹，要看底盘

所以，8月的房价数据看起来像是回暖了，但真正要冷静看，市场还远没到可以高枕无忧的时候。

刚需在补位，豪宅在撑场，真正决定市场能不能稳住的，还是置换那一层能不能重新动起来。因为只有这部分人动了，旧房才能流转，新房才能接力，整个市场才算真正转起来。

如果这一个环节总是出问题的话，那么房地产市场就算局部热起来也不能算整体回暖了。

就是说表面上看数据很好，但是结构上存在问题。

并不是所有的板块都涨了，也不是所有人都敢买。目前的市场，更像是几个圈层各自为政：刚需先行，富豪选择核心区域，而最痛苦的就是换房的人。

所以，8月这组数据最大的意义，不是告诉你楼市已经彻底好了，而是提醒你：市场确实没那么差了，但离真正稳住，还有一段路要走。

别被几个上涨数字冲昏头，楼市这场戏，真正的主角还没完全登场。

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